KİRA BEDELİNİN TESPİTİ

Kira bedelinin tespiti davası kira ilişkisinin taraflarınca, açılabilen bir dava türüdür. Kiracı, kiraya veren, taşınmaz hissedarları bu davayı açabilmektedir. Bu davanın açılabilmesi için yazılı veya sözlü kira sözleşmesi olmak zorundadır. Konut ve çatılı işyerleri için kira bedelinin tespiti talepli dava açılabilmektedir. Taraflar arasındaki sözleşmenin yazılı olması ispat kolaylığı açısından çok önemli olsa da sözlü kira sözleşmesinin bulunması halinde de kira bedelinin tespiti davası hukuki yarar bulunması halinde açılabilmektedir.

Kiracının, kira bedelinin tespiti davası açarak kira bedelinin düşürülmesini talep etme hakkı bulunmaktadır. Her ne kadar daha çok kira bedelinin arttırılması davası olarak açılsa da şartlar oluştuğu takdirde kiracı bu davayı açabilir. 6098 s. Türk Borçlar Kanunu’nun; 344. Maddesinin 2. Fıkrasında; “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” ve 6098 s. Türk Borçlar Kanunu’nun; 344. Maddesinin 4. Fıkrasında; “Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.” Şeklinde hüküm altına alınmıştır.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde, yeni kira döneminde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin bir anlaşma bulunsa da kira sözleşmesinin 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenmiş olması halinde kira bedelinin tespiti davası açılabilmektedir. Bir yıllık olup her kira yılı sonunda yenilenen yani belirsiz süreli olan kira sözleşmelerinde de toplam 5 yıllık sürenin ardından kira bedelinin tespiti davası açılabilmektedir. Şöyle ki; taraflar arasında günün koşullarına göre bir kira sözleşmesi akdedilmiş ancak geçen 5 yıllık sürenin ardından kira bedeli yapılan arttırımlara rağmen bazı faktörler nedeniyle günün koşullarında düşük kalmış hale gelebilmektedir. Kira bedelinin tespitinin talep edilmesi halinde yalnızca tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı dikkate alınmaz. Enflasyon ile beraber taşınmazın mevcut durumu, emsal taşınmazların güncel kira bedelleri de dikkate alınır. Mahkeme yalnızca sözleşmedeki artış oranı ve kanuni artış oranı ile bağlı değildir. Taşınmazın durumunu etkileyen faktörler doğrultusunda taşınmaz bulunduğu konum ve sahip olduğu nitelikler itibariyle sözleşmenin yapıldığı tarihten sonra çok daha değer kazanmış olabilir. Bu durumda kanuni artış oranı uygulanmış haliyle belirlenen kira bedeli, normal şartlarda boş haliyle kiraya verilen taşınmazdan elde edilen kira bedelinden çok daha düşük kalabilmektedir.

6098 s. Türk Borçlar Kanunu’nun; 344. Maddesinin 3. Fıkrasında;

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir…” şeklinde hüküm altına alınmıştır.

Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kurulu; 18.11.1964 gün ve 1964/2 Esas ve 1964/4 Karar sayılı kararında;

Türk parası değerinin Hükümetçe alınan kararlarla düşürülmüş, gerek bu kararların ve gerek çeşitli diğer sebeplerin etkisi altında eşya fiyatlarının yükselmiş ve bina vergilerine de Devletçe zamlar yapılmaş olduğu, bunun sonucu olarak 12/Mayıs/1953 günü ile bu günün konjonktürleri arasında büyük fark meydana geldiği, bu durumun toplumda huzursuzluk yarattığı, Mayıs 1953 kira rayici esasının devam etmesinin gayrimenkul sahipleri yönünden hakkaniyet ve adalet prensipleriyle bağdaşamayacağı, diğer sektörlerde Devletçe alınmış tedbirler ve yapılan sınırlamalar kaldırılmış, bu suretle daha geniş kazanç imkanları sağlanmış iken mülk sahiplerinin gayrimenkullere yatırdıkları sermaye gelirlerinin değişmez kalması gibi bir durum hasıl olduğu, bu durumun gelirlerin dağılışında mal sahipleri zararına ve kiracılar yararına bir değişiklik doğurduğu, bu sonucun yurttaşların haklarda ve yükümlülüklerde eşitliği prensibine tamamıyla aykırı düştüğü…” şeklinde hüküm kurmuştur.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin; 15.05.2019 Tarihli, 2017/7875 Esas ve 2019/4582 Karar sayılı ilamında;

“Davalının, belirlenen kira bedeline yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine gelince; 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir…” hüküm altına alınmıştır.

Kira bedeli tespitinin davasında görevli mahkeme, sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme sözleşmede aksine bir madde yoksa gayrımenkulun bulunduğu yer mahkemesidir. Sözleşmede yetkiye ilişkin yapılan düzenlemenin sözleşme taraflarının tacir veya kamu tüzel kişisi olması halinde geçerlidir.

Bu dava, yeni kira döneminde geçerli olabilmesi için yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün içinde açılmalıdır. Ancak kiraya veren tarafından yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün içinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulup yeni kira döneminin sonuna kadar da dava açıldığı takdirde yeni dönemdeki artışlardan kiracı sorumlu olacaktır.

6098 s. Türk Borçlar Kanunu’nun; 345. Maddesinde

“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” Şeklinde hüküm altına alınmıştır.

Kira tespit davalarında, talep edilen yeni kira bedeli belirtilmek zorundadır. Her ne kadar dava aşamasında keşif, bilirkişi incelemesi ve emsal kira araştırmaları yapılacak olsa da belirsiz veya kısmi açılması mümkün olmayıp dava aşamasında bedel artırımı gibi bir durum da söz konusu değildir. Ayrıca kira bedelinin tespiti davaları kesinleşmeden icraya konulamaz. Kira bedelinin tespiti davalarında vekalet ücreti yıllık kira farkı üzerinden nispi olarak hesaplanmaktadır. Davacı aleyhine de reddedilen miktar üzerinden vekalet ücretine hükmedilmektedir. Bu nedenle dava açılırken gerekli araştırmaların yapılıp buna göre bedel talep edilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde kısmi kabul halinde aleyhe vekalet ücretine hükmedilebilir.

Yargıtay İçtihatı Birleştirme Büyük Genel Kurulu; 07.07.1965 Tarihli, 1965/5 Esas ve 1965/5 Karar sayılı kararında;

“…Tesbit dâvası, eda dâvasının öncüsü durumundadır. Henüz şartları tamam olmadığı için açılamayan eda dâvası için ilerideki hukuki ilişiğinin belli edilmesi bakımından kesin delil olarak kullanılmak üzere tesbit dâvası açılabilir. Tesbit dâvası, ileride açılacak ve fakat henüz şartları bulunmadığından açılamayan kira alacağı dâvasını hazırlamak amacını güder. Aylık kiranın miktarı belli edildiği takdirde, muaccel kira paralarının gerek mahkemede dâva yoliyle ve gerekse icrada takip konusu yapılmak suretiyle tahsili yoluna gidilmesi mümkün hale gelir. Üzerinde durulacak konu aylık kira parasının bilinmesidir. Aylık kira bilindiği takdirde kira sözleşmesinden kira parasına ilişkin kısmının tamamlanması, ödenmeyen kira paralarının tahsilinin istenmesi, kiracının kira parasını ödememesi sebebiyle mütemerrit duruma düşülmesi mümkün olur. Kira parasının aylık miktarı kesinleşince tutarı üzerinden çelişmezlik söz konusu olamaz. Bu suretle tesbit dâvası ile güdülen amaç elde edilir…” şeklinde hüküm kurmuştur.

Sonuç olarak kira bedelinin tespiti davasının açılabilmesi için yazımızda açıkladığımız hukuki şartların oluşması gerekmektedir. Davayı açan tarafın hukuki yararı bulunmalı, kanunda yer alan sürelere uyulmalı ve talep edilen kira bedeli kanununda yer alan şartlara göre hakkaniyetli bir biçimde belirlenebilmelidir.

AV. BUĞRA ANIL AKSU