TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, henüz inşaatına başlanmamış veya inşaata başlanmış haldeyken inşaat firması ile kişiler arasında inşaatın tamamlanmasının ardından evin satışını düzenleyen bir sözleşmedir.

Bu şekilde henüz yapısı tamamlanmayan bir evin satışı, evin olası tamamlanmama veya belirtilen süreden daha geç tamamlanması ihtimalinde ortaya çıkabilecek hukuki sorunları akla getirebilmektedir. Taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin en önemli unsuru şekil şartı olmakla birlikte tarafların edimlerini yerine getirmemeleri halinde doğacak zararların tazmini de sözleşme ile güvence altına alınmalıdır.

Sözleşmenin taraflarından olan inşaat firması veya müteahhit “basiretli bir iş insanı” gibi davranmalı inşaatı sözleşmede belirtilen nitelikte ve sürede tamamlamalıdır. Bunun yanında sözleşmenin bir diğer tarafı olan alıcının da ödeme yükümlülüklerini yerine getirmesi gerekmektedir. Yine sözleşmede tarafların yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde mağdur olan taraf lehine haklı nedenle fesih şartları düzenlenmelidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/3286 Esas, 2018/13028 Karar ve 20.12.2018 Tarihli kararında;

“ O halde, mahkemece; taraflar arasında düzenlenen ön ödemeli konut satış sözleşmesinin resmi şekilde yapılmaması nedeniyle geçersizliğinin ileri sürülemeyeceği dikkate alınarak, tarafların sözleşmede belirtilen hak ve yükümlülükleri kapsamında sözleşmenin geçerliliğinin devam ettiği belirlenmekle, dosyanın uzman bilirkişi heyetine tevdi ile dava konusu bağımsız bölümün alanında değişikliğin belirlenmesi, ilgili yasa hükmü ve tarafların sözleşmedeki alan artışına ilişkin taahhütleri birlikte değerlendirilerek davalı-satıcının ek ücret isteme hakkı olup olmadığının, ek ücret isteme hakkı olduğu takdirde miktarının tespit edilerek oluşacak sonuca göre hüküm kurulması gerekirken, eksik araştırma ve incelemeye dayalı hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” Şeklinde hüküm altına almıştır.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Unsurları;

1) Sözleşme mutlaka noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Her ne kadar sözleşme serbestisi ilkesi gereği noter harici de düzenleme yapılabilse de gerek ispat açısından gerekse Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un ilgili hükümleri uyarınca noter dışında yapılacak olan sözleşme tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri sürülemeyecektir.

2) Sözleşmede; yapı ruhsatının alım tarihi, inşaata başlanma tarihi, inşaatın bitiş tarihi ve konutun teslim tarihi mutlaka yer almalıdır.

3) Kat irtifakı tapusu alındıktan sonra mutlaka alıcı bu tapuyu üzerine devralmalıdır. Bu sebeple sözleşme kurulurken anlaşılan bedelin bir kısmının kat irtifakı tapusunun devrinin ardından ödenmesinin kararlaştırılması gerekmektedir.

4) Tarafların sözleşmenin düzenlenmesinin ardından bu sözleşme uyarınca tapuya şerh koyabilme hakları hüküm altına alınmalıdır.

5) Konutun teslim tarihinin gecikmesi halinde gecikme bedeli olarak alıcaya aylık belli miktarda ödeme yapılacağı da güvence altına alınmalıdır.

6) Fesih şartları, konutun tesliminin gecikmesi, inşaatın vaad edilen şekilde yapılmaması nedenleriyle düzenlenebilir. Bu durumda haklı nedenle fesih halinde feshedenin tazminat hakkı da saklı kalmalıdır.

7) Sözleşmeden dönülmesi halinde, sözleşmeden dönen aleyhine (haksız olması şartıyla) tazminat maddesi eklenmelidir.

8) İşin niteliği ve bedelin büyüklüğü gereği sözleşmenin devri hükümleri de düzenlenmelidir.

9) Mahal listesi (teknik şartname) mutlaka sözleşmenin ekinde bulunmalıdır.

Ek tedbirler;

• Taraflar, kefil ya da garantör isteyebilirler.
• Alıcı, konutun kendisine tesliminin yapılmaması (sözleşmeden dönülmesi) halinde riski karşısında konutun tamamlanmaış haliyle ulaşacağı tahmini değer üzerinden kıymetli evrak isteyebilir.
• Konut tesliminin gecikmesi halinde ödenecek kira bedelleri için ayrıca teminat senedi de alıcı tarafından istenebilir.

Noterde düzenlenen sözleşme için gerekli belgeler;

1) Ön bilgilendirme formu;
İçindekiler:
a) Mimari projeye ait bağımsız bölüm planı
b) Vaziyet planı
c) Mahal listesi
2) Emlak beyan değeri
3) Sözleşme taraflarının fotoğrafları
4) Konut adedi 30 ve üzerinde olan projeler için;
a) Bina tamamlama sigortası yaptırılması veya banka teminat mektubu
b) Hak ediş sistemi ya da bağlı kredi ile teminat gibi diğer teminat ve şartlardan en az birinin
sağlanması zorunludur.

6502 s. TÜKETİCİNİN KORUNMASI HAKKINDA KANUN;

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

Ön Ödemeli Konut Satışı
Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri
MADDE 40- (1) Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir
taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veyakısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir.
(2) Tüketicilere sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, Bakanlıkça belirlenen
hususları içeren ön bilgilendirme formu verilmek zorundadır.
(3) Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz.

Şekil şartı

MADDE 41- (1) Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi
sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi hâlde satıcı,
sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez.
(2) Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim
altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini
isteyemez.

Teminat

MADDE 42- (1) Bakanlıkça projedeki konut adedi ya da projenin toplam bedeli
kriterine göre belirlenecek büyüklüğün üzerindeki projeler için satıcının ön ödemeli konut
satışına başlamadan önce; kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığınca
belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve
şartları sağlaması zorunludur.
(2) Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri
güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haczolunamaz, üzerlerine ihtiyati
tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz.

Cayma hakkı

MADDE 43- (1) Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve
cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkına sahiptir. Cayma
hakkının kullanıldığına dair bildirimin bu süre içinde satıcıya yöneltilmiş olması yeterlidir.
Satıcı, cayma hakkı konusunda tüketicinin bilgilendirildiğini ispat etmekle yükümlüdür.
(2) Taşınmazın kısmen veya tamamen bağlı krediyle alınması durumunda bağlı kredi
sözleşmesi, sözleşmenin kurulduğu tarihte hüküm doğurmak üzere bu maddede öngörülen
cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girer. Konut finansmanı kuruluşu cayma hakkı süresi
içinde tüketiciden faiz, komisyon, yasal yükümlülük ve benzeri isimler altında hiçbir masraf
talep edemez.
(3) Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği
tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder.

Konutun teslimi

MADDE 44- (1) (Değişik:24/3/2022-7392/6 md.) Ön ödemeli konutun sözleşmede
taahhüt edilen süre içinde tüketiciye teslim edilmesi zorunludur. Bu süre her hâlükârda
sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez. Kat irtifakının tüketici adına tapu siciline
tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri hâlinde de devir ve teslim yapılmış sayılır.

Sözleşmeden dönme

MADDE 45- (1) (Değişik: 2/1/2017-KHK-684/8 md.; Aynen kabul: 1/2/2018-
7074/8 md.) Ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren yirmidört aya kadar
tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. Sözleşmeden
dönülmesi durumunda satıcı; konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan
vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme tarihinden
itibaren ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde ikisine, üç ila altı ay arası için yüzde dördüne,
altı ila oniki ay arası için yüzde altısına ve oniki ila yirmidört ay arası için de yüzde sekizine
kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir.

(2) Satıcı, yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden
herhangi bir bedel talep edemez. Tüketicinin ölmesi veya kazanç elde etmekten sürekli olarak
yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi ya da sözleşmenin
yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin
önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi yüzünden sözleşmeden dönülmesi hâllerinde
tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemez.

(3) Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve
tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten
itibaren en geç yüzseksen gün içinde tüketiciye geri verilir. Satıcının aldığı bedeli ve
tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde
edinimlerini iade eder.

Diğer hususlar

MADDE 46- (1) Sözleşme öncesi bilgilendirme, sözleşmenin zorunlu içeriği, tüketici ile satıcının hak ve yükümlülükleri, cayma hakkı ve sözleşmeden dönme ile diğer uygulama usul ve esasları yönetmelikle belirlenir.

AV. BUĞRA ANIL AKSU